关于交房延迟违约怎样打官司丨因雾霾原因延迟交房违约金

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【前言】冬天，北方尤其是京津冀地区的雾霾频发。雾霾严重时，有关部门可能会要求房地产企业停止施工，一年中因此停工的日子可能多达数十天。那么，雾霾属于不可抗力吗？开发商能够以“雾霾导致停工”免除或减轻延期交房责任吗？

在昨天的文章中，我们发现，法院对于“因重度雾霾导致停工”是否属于不可抗力的问题，尚未形成统一裁判观点，即使是同一法院在同一年度内都可能给出完全不同的答案。

如果认为雾霾属于不可抗力，那么根据该等不可抗力的影响，当然可以相应免除或减轻延期交房的责任。不过，有趣的是，即使法院认为“雾霾不属于不可抗力”，也依然有可能免责。如在“东胜房地产开发集团有限公司、韩美丽商品房销售合同纠纷案”[(2020)冀01民终9952号]中，石家庄市中级人民法院就指出：虽然“雾霾停工不属于不可抗力”，但是“该停止施工行为符合国家整体利益，也是为保障大气环境及民众的切身利益而为，因此停工天数应予免责扣除”。

我们这里说的“延期交房的责任”是指根据商品房合同约定所要承担的违约责任。以原住建部、工商总局印发的《商品房买卖合同示范文本》为例，该示范合同作出了如下约定：

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《商品房买卖合同示范文本》第八条 逾期付款责任

（1）逾期在×日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之×的违约金。

（2）逾期超过×日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起×日内按照累计应付款的×%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。

出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之×（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

按照示范合同的约定，违约金存在一个计算区间，如果购房者要求退房（解除合同），则该违约金计算区间为“约定交付日至解除合同通知送达日”。我们前面说，不管“雾霾导致停工”是否属于不可抗力都有可能使开发商相应减免责任，问题在于，哪些范围区间内的“雾霾导致停工”可以在上述违约金计算中加以扣减呢？

对此，司法判例给出了比较一致的答案，即只有“合同签订日至约定交付日”之间的“雾霾导致停工”才能够被支持减免开发商的责任。这是因为：

合同签订日之前显然不在合同履行期间内。并且，合同签订日之前的“雾霾导致停工”，开发商必然已经清楚知晓由此延误的工期，此时完全可以在签订合同时调整约定交房日来避免“延期交房”。[参见：(2020)冀01民终9952号]

根据《民法典》第590条第2款，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”，约定交付日未交房即属于“迟延履行”，而此后发生的雾霾等不可抗力导致停工的，不能免除开发商的违约责任。因此，约定交付日之后的“雾霾导致停工”不能够被支持减免开发商的责任。[参见：(2020)冀01民终9482号]

此外，还有一个证明责任的问题：在“雾霾导致停工”的证明责任上，通常应当由开发商承担举证责任，开发商可能会向法院提交工地监理日志、街道办事处提供的证明、政府印发的停工文件、天气情况记录、与购房者签订的有关不可抗力免责的《补充协议》等。

法院对上述证据证明力及采纳情况并未形成统一标准。有的法院还会主动调阅文件，如(2020)津01民终2060号案件中，天津一中院就主动调阅了武清区清新空气行动分指挥部、美丽武清一号工程总指挥部发布的文件，对重污染天气Ⅲ（黄色）预警信息及采取应急措施涉及停工的天数做了汇总，并相应减免了开发商的违约责任。

以上就是关于“雾霾导致停工、不可抗力与开发商违约责任认定”的实务分析，希望对各位购房者有所帮助。

在司法实践中，每个案子的细节千差万别，不同地域的法院、法官对同一问题的理解也会有差异，本文观点仅供参考。

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