售价180万，年租金8万的县城商铺值得投资吗（海宁物联智能家居招聘）

售价180万，年租金8万的县城商铺值得投资吗

肯定可以投呀！

别听他们那些什么投资理财分析，

知道商铺真正的价值吗！

目前4.4，

明年呢！后年呢！

货币在贬值，而铺子在升值，

租金在上升，

铺子越老越值钱，

现在很多人说12年回本正常，

如果12年回本，

那么好的成熟商铺开发商为甚么卖给你，

不卖给自己的朋友，

卖给你还那么便宜，

所以不要去想异想天开的事情，

高的回报肯定有高的风险，

当然急用钱的除外，

真正达到8个点的以上的铺子不会卖的，

可以拿去抵押新的资金出来，

我附近之前房东买了160万的铺子，

100平米差不多，

2006开始租金3000块

2012年的租金才8000块，

2019年的租金60000块一个月，

当然这是上海

商铺好的铺子在县城也很贵，

主要看县城人口经济，

当时我们县城13年的时候火车站商铺就有10万一平米的商铺，

现在好的地段买6.7万一平米，

沃尔玛买完了当时一楼也是6到8万

二楼也要3到5万

仅仅是个县城，这个县城叫湖南新化，

所以买铺子看地段，看发展，别看回报，

凡是考虑高回报的，就是没投资过的，

我接触的温州人和福建人从来都不会考虑现在回报多少，

而是考虑是不是好租，

未来这个区域会怎么样，

人口流动怎么样，

规划怎么样，

想要马上回报高去炒股票，

想要马上回报高去买住宅，

商铺就如生的小孩，

一个小孩自己都吃不饱养不活，

还想看他马上给你很大回报养家不可能的！

缺乏投资项目和途径，可以投。

在县级城市，僧多粥少，投资项目缺乏，投资机会不多，好的项目都被别人把了，轮不到普通人去投。所以，有把稳的商铺，也是可以投的。

1、商铺收益分析

商铺卖180万，年租金8万，折算成收益率是4.44%，收益偏低了，还不如银行5年期存款，存款利率都到5%以上了，这是这个收益差距基本上可以忽略不计。投资回本年限分析，他这个商铺要22.5年才能回本，有些偏长了，以小编本地情况看，不是很划算。

一般认为，商铺回本时间在12-15年左右是划算的投资，以此来测算，商铺卖价在96万到120万才是比较理想的出手价格。按照收益率测算，收益率在7%是比较理想的商铺投资，测算下来年租金在12.6万。总结下来，商铺卖180万，年租金要在12.6万才划得来买；如果年租金只有8万，商铺卖价要在96万-120万才划得来去买。

2、县城投资分析

太长远的我们也不会看，没有大数据支持，也不晓得国家长远规划，未来县城如何发展不好说。但有一点是肯定的，县城不会取消，还会继续向前发展，尤其是有些特色的县级城市，发展前景应该更好。小城镇因为生活悠闲，压力不大，幸福指数一直都很高。农村人口会向城镇流动，县城是第一顺位选择，也是多数农村居民的优先选择。随着乡村、县级交通路网的不断升级，县城居住人口会进一步增加。人口不断增加，消费会提升，商铺的前景就更好。

但县城规模有限，人口有限，如果没有什么特色产业，区位优势，一般投资机会都很有限。拥有资金而无把稳项目投资，也是一大难题。有的选择去外地投资，但时间和精力有限，不方便打理，风险很大；在本地投资，利润少些，知根知底，还方便管理，不会有什么风险。从这个角度考虑，虽然投资收益率偏低，回本年限较长，也是可以投资的。

3、通胀率分析

据了解，2007年到2017年10年间，国家平均通货膨胀率在6.83%，目前市场上的银行存款，高的利率5.3%，都追不过通胀率。所以，持有现金，常规的理财方式都是追不过通胀率的。固定资产具有保值功能，在平衡通胀率上，具有天然的优势。从这点上说，买商铺是对抗通胀率的有效方法。

因此，多数人在具备一定资金实力后，都是买商铺投资，一铺养三代，到现在也不会过时。持有现金，万一被骗了，什么都没有了；买成商铺，每年都可以收租金，谁也骗不走，很安全。

售价180万，交完税办下不动产证，至少还要近十万元。实际成本为190万。

出租每年八万元，扣去商业门面各项租赁税（约占租金百分之二十二左右），到手租金只有六万三左右。

此门面年收益率实为3.3%（6.3÷190=0.033）

且门面处于小县城（人口量会不断外流）。

适不适合投资，自己衡量。

售价180万的商铺，如果已经包含了所有税费的话，年租金8万元相当于租金回报率4.44%，明显偏低，可以说没有投资价值。

一般来说商铺投资年租金回报率6%以上才值得考虑，4.44%仅比三年期国债利率4%略高，与银行按月付息的三年期大额存单利率4.18%相比并没有优势。

房地产开发商为了更容易卖出商铺，往往会以返租的形式签定合同，一般不超过三年。如果是这样的话，租金很难体现实际水平，到期后要么租不出去，要么租金大幅回落。正因为这种情况很普遍，因此还要弄清楚这8万元的租金到底是市场价还是返租的价格，后者的话坚决不要投资。

除了上述原因，我们从如下几方面讨论县城商铺为什么不知道投资：

一、房价在未来十年大概率会出现较大回落，此时买房非常不明智

全国住宅租售比多在2%左右，可以说已经没有了投资价值。至于商铺，考虑到往往需要贷款，贷款时间最长不超过10年，首付要50%，一旦选择贷款，起码十年内的租金都要用于还贷，基本是没有收益的。由于商铺过户成本很高，造成转让困难，接盘侠比住宅更难找，投资价值远低于住宅。

房价上涨周期已经基本结束，资金链日趋紧张的开发商唯一的出路就是降价促销。随着炒房客获利离场，市场供应将大大增加，房价下跌是必然。设想一下，180万的商铺，三年后可能下降30%，直接账面亏损就会高达54万元，但是银行贷款可是一分钱不会少的。

二、县城消费潜力有限，随着城区规模扩大，商铺有可能迅速贬值

学习好的都考上大学到外地了，想挣更多钱的到大城市打工了，县城的居民人均收入并不高，这就决定了消费水平有限。

随着农村居民不断到县城买房，新的楼盘不断涌现，县城的重心也会发生偏移。曾经人山人海的商铺，也许会门可罗雀。正如关门的商场越来越多一样，商铺很难保证一直稳定经营。一旦租户赚不到钱，租金自然只能下降，要么就会空置，也许有一天租金还会下降到4万元以下。

三、县城居民的网购比例在快速增加，商铺生意会受到冲击

城市居民不会网购的已经越来越少了，农村地区成为新的增长点。网购商品丰富，价格实惠，退货方便，售后服务好，为中低收入人群提供了很好的消费渠道。

随着县城居民越来越多选择网购，到线下门店购物的频率会降低，商铺的生意会变差，这也将促使商铺租金下降。

2019年民营银行五年期存款年利率能达到5%以上，轻松跑赢商铺租金回报率。商铺流动性极差，未来面临诸多风险，此时选择投资是非常不合适的。

从所给条件来看，商铺的年租金回报率为4.4%，这样的回报率虽说在县城商铺中算是比较高的，但是相比银行理财收益，大额存单的年利率也有超过这个回报率的，因此不具有投资价值：

首先，银行任何一款稳妥的理财收益都无法跑赢通胀，而商铺如果跑不赢理财收益肯定也跑赢通胀。把钱存在银行收利息，起码可以减少通胀造成的货币贬损，还可以保住本金不损失，收益持续稳定，省事省烦神；投资商铺，期间难免有空置期，就要为寻找租客劳神费心，租金收益也会根据市场行情波动不稳定。

其次，如果购买的是二手商铺，各种税费相加，总价180万的商铺过户费至少在27万，是否包含税费？如果不包括，并且由买家出这笔钱，则总投资就在200万以上，回报率肯定低于4.4%，更不值得投资了。

第三，如果购买的商铺还要使用部分贷款，比如首付90万，贷款90万，按照基准利率上浮10%即7.2%左右的利率计算，10年期贷款等额本息法还款月供为10545.10元，每月没有收入的情况下还要支付银行本息3878元，回报率就更低了，10年中都在为银行打工。

第四，如果这个租金价格不是市场价格而是开发商给出的返祖铺价格风险更大，更不能投资，不仅租金收益得不到保障，一旦开发商毁约，而你又是与第三方签订的合约，你的权益将很难得到维护。

一般来说，商铺投资能在15年之内收回全部成本，回报率在7%左右才是合格商铺，而目前市场上绝大多数商铺的回报率情况正如这间商铺一样都在5%以下，利润是非常低的。这间商铺光回本时间就需要22.5年，还是在不使用贷款、租金收益稳定的情况下。

回报率达不到要求，投资商铺想要获利就要在增值方面找回来。而如今的房价已经高的让人买不起，商铺市场又已经饱和，实体店利润普遍降低，电商还在蚕食线下利润，未来想要找到合适接盘的人很难。花钱买入容易，想要脱手很难，套在手里很麻烦。

投资商铺，在当前已经不是最佳的选择了。过去大家购物都是在实体店铺进行，靠的是信息渠道不畅来赚取差价，而当下随着互联网的高速发展，商品价格已经非常透明，而且网上商品的种类更齐全，年轻一代人大都习惯在网上购物，随着互联网5G时代到来，商铺的商业价值更会大大降低，能不碰最好不要碰。

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