房企分拆物业上市，打的是什么算盘（徐州物联智能家居招聘）

房企分拆物业上市，打的是什么算盘

房企分拆物业上市，其目的，用一个字形容是为了“钱”，用两个字形容是为了“资本”。

尤其是在央行最近给房企设置了3条红线的大背景下，未来这种分拆上市选择将更为普遍。

剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

简单理解，分拆物业上市，实际就是给公司再造一个融资平台，可以有效缓解房企的资金压力。今年整体的大环境压力上升，很多房企都不得不走上这条路。

当然，这里面也确实是房地产市场发展到一定规模后的必然。从中指数据的统计看，去年中国前20强房企的销售额都突破了1000亿。

这其中很多房企已经积累了相当多的物业客户，将这一块的业务公司分拆上市，实际就是对既有资源的一种“变现”。

如果说在过去，相当多房企的物业市场规模都还有限，难以单独撑起上市公司，那么经历了近几年的快速扩张，不少房企目前时机已经成熟了。

另外，还有一个非常重要的点，房企分拆物业上市，实际是给自己增加了一个新的业务板块——服务业。

过去说到开发商，总是觉得人家就是建房子、卖房子的，但是物业却是服务业。从这个角度看，也算是房企产业结构的自我升级。并且，它也符合这几年不少房企的“轻资产”发展趋势。

所以，房企分拆物业上市，在这一两年呈现出加速的趋势，其实是内外因共同塑造的结果。

其实大家对上市这件事了解的话，这件事就不难理解。

上市意味着什么，一方面融资变得简单，因为上市了可以发行股票，向社会大众融资。利用这部分资金扩大生产规模，抢占市场份额，从而完成企业的扩张。

同时由于大众的加入，风险也被分摊了，而且上市还可以提高企业的知名度，方便企业品牌的打造。

所以房地产公司分拆物业上市就是为了更好的融资，把物业做大做强。

我们知道，一个新小区交付之后，物业费几乎不会再有变化，久而久之，物业费赶不上物价的变化，物业服务自然大打折扣，物业公司维持良好的业务模型也是无从谈起。

当下，物业公司的资金链多依靠母公司输血，向外拓宽业务的能力有限，因此，分拆物业业务上市后，房企可为物业撬动更多资源，以实现业务拓展。

物业管理公司，就是房企不间断的，追求利益最大化的产物。而物业管理公司的上市，已经不是什么新鲜的事情了。物业管理公司上市以后，会做大做强，才能更有实力管理业主，业主都老实了，那么追求利益最大化就如同探囊取物一般。

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房企分拆物业上市，从2014年就已经开始。近年来，房企分拆物业上市逐渐流行，这主要是因为房企看到物业服务在未来发展的无限可能性，同时也符合房企“轻资产”的发展趋向。

房企分拆物业上市，对于拓宽融资渠道有重要意义。

今年以来，已有弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团（背后的母地产公司分别为弘阳地产、建业地产、金融街、正商地产、鸿坤地产）、正荣服务上市。同时，禹洲集团、融创中国、中国恒大、世茂集团等房企均公开透露分拆旗下物业公司上市意愿。

其实，我们也能感受到，历经20多年的房地产发展，如今的市场早已是品牌房企竞争的红海，而物业服务已经不仅仅是房地产企业的附属，其对企业品牌影响力、不动产价值的增值作用十分明显。“买房子也是买服务”，在这种理念的影响下，物业优秀的房企，往往能卖出更多的房子。

同时，越来越多的物业在“智慧”“科技”赋能后，逐渐成为房企重要的利润来源。就像中指研究院研报说的，分拆上市后，该业务便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金，更好地满足项目投资需求，达到“一种资产、两次使用”的效果。物业公司分拆上市，能够有效盘活公司资产，母公司拓宽了融资渠道，能够进行更多的新项目培育。

目前，很多房企热衷拆分物业公司在港股上市。这还因为港股物业公司板块估值高，股价表现稳定。港股物业板块已经超过3000亿。和房地产开发不同，房地产开发受到政策、金融、土地、市场情绪甚至疫情等影响巨大，在股市表现不稳定，但是物业服务却受到市场追捧。从行业发展趋势来看，龙头企业扩张十分迅速，碧桂园服务市值甚至已超过千亿，保利、雅居乐等公司表现也十分抢眼。

物业公司为母公司增色，母公司开发项目越多，意味着未来市场潜力越大。投资者有对这些企业未来发展的高预期，这也是为什么房企热衷拆分物业上市，而投资者也愿意投资该行业的重要原因。

另外，我们还要看到，轻资产模式是近年来房地产市场的发展趋势。现在很多房企采用高周转模式开发房地产，有很大因素在于房地产的开发成本高，而利润率低。很多地块，如果不是大型房企运作，中小房企大概率会亏损。

而分拆上市的物业公司，由于母公司本身足够强大，发展速度也比普通物业公司要快。比如保利物业，保利物业的物业管理面积则随着保利发展销售面积的增大而增大，2016-2018年，保利物业在管面积分别为8181、10618和19051万平米。与之对应的是，其收入在2016-2018年，分别为19.06、24.19、29.09亿元。

品牌房企成立物业公司，本来就有巨大优势，分拆物业上市可以说是其“轻资产”运作的重要选择。

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