余杭区未来科技城南区用地规划丨老余杭是未来科技城2.0板块吗
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文 / 记者 张巧英 摄/大老哥
步入2019年1月，杭州大城西的一个新盘给人们一种感觉：限价政策松动了？
这个新盘是地处老余杭的国开东方凤凰台，预售证领出后，整体备案均价29385-29753元/平方米，最贵一套房源118方单价30148元/平方米，总价超过400万。 这个备案价，刷新了板块的价格体系——老余杭板块普通住宅的价格，首次突破3万大关。
南湖板块所处位置即未来科技城2.0范畴内
老余杭—南湖—中泰，这一位置处于杭州城西科创大走廊带上，东连未来科技城，西接青山湖科技城。科创大走廊的地位、重量级产业的进驻，各项综合配套的完善实施，这一带的楼盘今年能否迎来大利好？
四盘入市 三盘“流摇”
国开东方凤凰台 摄/大老哥
国开东方凤凰台总体量约10万方，容积率1.5，由7栋小高层、26栋排屋及配套商业组成。项目交通优势明显，位于老余杭禹航路与航岭路交叉口，距离地铁5号线老余杭站约500米，往东到未来科技城核心区，往西到南湖，都比较方便。
老余杭年初发力，往西的中泰板块，也有两个项目先后入市。
绿都·鉴未来 摄/大老哥
绿都·鉴未来总体量约10.8万方，容积率约2.0，位于杭泰路与中泰路交汇，整体规划为精工低密住区，由2幢叠墅、9幢洋房、4幢高层组成，共666户，主力户型为89-130平方米。该项目已经领出首张预售证，推出4号、5号、6号三幢高层共204套房源，户型包括89-107平方米，均价22900元/平方米（装修标准3500元/平方米）。
星未来 摄/大老哥
体量约9.5万方的中锐招商·星未来与绿都·鉴未来一路之隔，位于中泰路与康泰路口东面，是中锐地产在杭州的首秀项目。项目由高层和洋房产品组成，主力面积93-140平方米。已经1月初首开推出1、2、3号洋房共84套房源，均价25700元/平方米（装修标准2400元/平方米）。
根据登记情况，上述三盘均不需摇号。
如果是早年涉足城西楼市的老杭州人，对金成这个品牌肯定印象比较深。多年以后，金成又在余杭推产品了。
金成·英特尔湾 摄/大老哥
这个楼盘位于未来科技城狮山路与直街交叉路口，一度叫“远东紫辰花园”，现在市场名为金成·英特尔湾。项目规划有建筑面积约89-120平方米河景高层、建筑面积约130-139平方米宽适洋房，预计近期将正式开售。
南湖：从公园到“科创小镇”
从文一西路进入老余杭，向南转禹航路，经天目山路延伸段再沿着六车道的宽敞主干道进入中泰，一路前行，能感受到全新的区域街镇氛围。
摄/大老哥
阳光晴好，周边居民漫步在南湖畔，生活气息深厚。
我们熟悉的未来科技城板块，已有梦想小镇、人工智能小镇、阿里巴巴以及海创园等配套，更向西的这里，也已经加持了“未来科技城”二期的概念。
去年12月28日，位于未来科技城南湖西北侧的之江实验室园区工程奠基活动举行。之江实验室地处规划中“南湖创新小镇”的核心区域，园区规划总用地面积约1358 亩，将打造打造世界一流基础研究中心和智慧、绿色、低碳的未来城市样本。根据规划安排，一期二期工程将分别于2020年和2022年建成。
新扩张的“南湖科创小镇”将给当地注入新的活力。
随着之江实验室、达摩院、菜鸟总部、人工智能小镇、百度杭州创新中心等超级大IP项目纷纷入驻，地铁5号线也从二期终点绿汀路站继续向西延伸两站，直接深入到老余杭，延伸长度约5000米，延伸部分主要沿水乡北路、文二西路、凤新路等道路敷设。据房产业内人士预估，未来5号线有可能从湖底穿过后再往西延伸。
去年11月初，《余杭组团YH-01单元（中泰街道02省道以北区块）控制性详细规划》公布，或多或少引起了不熟悉那一带的人们的关注。
规划区域位于余杭区中泰街道，规划范围东起南湖东路，南至329国道，西至临安区交接处，北至南苕溪，总面积为1565.3万平方米。规划整体形成“一湖一带，四廊六区”的空间结构。其中“六区”是指南峰、中南两个居住功能区以及科技研发区、智能未来区、智能科研区及智慧产业集聚区。
价值认同有待市场检验
曾经的未来科技城核心区三个红盘，当时有几次开盘，中签率只有2.5%左右，可谓抢手红盘。时过境迁，这样的热门不仅未在加持了“科技城”概念的老余杭板块出现，本文开头提到新年面市的三盘，都不用摇号了。
南湖 摄/大老哥
熟悉杭州楼市的专业人士，可查的数据是，地处老余杭中泰南湖一带的一手房单价，一直在2万元水平。在前一轮2014年的调控中，二手房价格回调幅度也很大。
诚然，当前主流购房人群，目前对该区域的认知和购买认同感仍不高。首先还是觉得“远”，目前地铁、轻轨等轨道交通还未通车，现在从这里到杭州城区的通行工具仍为公交，线路从文一路或天目山路经行，人们都觉得不太方便。其次，这里进行房产开发其实也较早，早年的新西湖小镇等曾因多种原因境遇坎坷，一些项目至今还有尾房在售，均价也接近二手房，基本在25000元/平方米左右。
限价带来的红利，已经缩小很多了。未来的潜力能否实现楼市价值，还需市场检验。
大老哥点评
说起中泰，大家可能一下就会想起新西湖小镇，这个冠名新西湖的楼盘，不是以品质而著名，而是以烂尾而著名。
当年的新西湖小镇 如今的清水湾 摄/大老哥
当年曾经有个温州网友高兴地告诉我，说他终于在杭州买到房子了，我问他买在那儿，他说新西湖小镇，我说你是不是被忽悠了？他说他对杭州不熟悉，大巴带到现场稀里糊涂就下单买了二套，而且价格10000多一平方。这可是在十多年前啊，我说你上当了。后来这个板块的房子6、7千也很难卖。
我也曾经去中泰踩过多次盘，印象中周边脏乱差，交通也非常不便。最近有几年没去了，前几天去参观这一带的几个新盘。发现周边环境发生了很大的改变，道路修好了，轻轨站在建设中，预计年底就要通车了。
南湖 摄/大老哥
令人震惊的是未来科技城二期规划，环绕南湖将有一大批高科技企业入驻。特别是余杭区今年初开展《余杭组团YH-01单元（南湖科学中心）控制性详细规划》的规划编制。提出了南湖科学中心的概念。高规格的规划先行，南湖板块正处在腾飞的前夜。
之江实验室开工、阿里达摩院落户、南湖创新小镇，菜鸟智慧产业园，三名研究院，浙大南湖校区，杭州智能创新产业园。南湖周边每一个项目都是重量级的，我们再也不能用老眼光去看中泰了。随着这些产业的落地开花，南湖科学中心发展前景不可限量。
当然，从房价上看近几年也涨了不少，凤凰台已经接近3万元，中泰的星未来和鉴未来的房价也要23000-25000左右，这个价格让人感觉有点高，三盘都不需要摇号，说明购房者还不太认同板块价值。
学校 摄/大老哥
但放眼未来，如果从长远的眼光去看，高科技企业的大量入驻，高科技人员的涌入。随着板块的建设和配套的完善，围绕南湖又将是一个十分宜居的新兴板块。一个板块有没有长远的发展潜力，最重要的还是要看产业导入，看人才的流入，特别是高科技企业是振兴一个板块的核动力，未来的南湖科学中心一定更美好！当然板块价值的提升还需要时间。
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